鈞凱的淡水買房百科｜首購、退休、香港移居置產的全方位攻略

房屋稅 2.0 加上自住設籍，買淡水前你要先算哪些持有成本？ 不能只看房貸——淡水在地仲介張鈞凱帶你把稅負、管理費、車位、通勤一次算清楚 📅 發布日期：2026/04/13　｜　✍️ 作者：張鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：淡水、新北市 📌 目錄 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 房屋稅 2.0 之後，自住不是只看有沒有住 新北市 115 年期房屋稅，要注意哪些數字？ 申報期限已過，現在還能做什麼？ 買淡水前，除了房屋稅還要算哪些持有成本？ 哪些淡水買方最需要先注意？ 常見問題 Q&A 鈞凱的觀點 一、買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 很多買方看淡水時，前面都很認真算房貸。但真正入住之後，會讓壓力跑出來的，常常不是只有月付房貸。 我最近比較常提醒自住買方的是： 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」，還要問「我買了之後，是不是能用自住條件穩定持有」。 因為房屋稅 2.0 之後，自住房屋不再只是主觀覺得「我有住」就好，還要看設籍、實際居住、全國持有戶數，以及房屋有沒有出租或營業使用。 尤其你如果正在比較舊市區、捷運周邊、淡海新市鎮，或是打算先買後搬、買給家人住、換屋過來，這些條件都會影響你買後的持有成本。 二、房屋稅 2.0 之後，自住不是只看有沒有住 依財政部 2024 年 4 月 25 日修正、並自 2024 年 7 月 1 日施行的《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》，自住房屋要同時符合以下四個條件： ✅ 房屋無出租或供營業情形 ✅ 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 ✅ 於該屋辦竣戶籍登記 ✅ 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內 這裡最容易被忽略的是「 戶籍 」。 以前很多人比較直覺地想：我買來自己住，應該就算自住吧？但現在如果要適用自住優惠稅率，設籍這件事不能放到最後才想。 淡水常見幾種容易踩到的情況： 情況 潛在風險 先買，過幾個月再搬 設籍未完成，暫時無法適用自住稅率 先裝潢，戶籍還沒遷 同上，裝修期間可能被課非自住 買給父母或子女住 需確認是否為直系親屬...

  中東戰事、油價、關稅變動下，通膨如果再起，會怎麼影響淡水房價與買方決策？ 最近如果你正在看看房，應該會發現一件事：大家問的不只是「房價會不會跌」，也開始有人問「如果通膨又回來，買房會不會更難？」 這題會被拿出來討論，不是沒有原因。中央銀行在  2026 年 3 月 19 日  理監事會新聞稿中提到，近期中東戰事使國際油價高漲，可能推升通膨並抑制全球需求；同時，美國關稅政策變化與中東戰事發展，也加劇國際金融市場波動。 但如果你是淡水自住買方，這題不能簡化成「通膨來了，房價一定漲」或「房市降溫，所以一定跌」。 比較實際的判斷是： 通膨如果再起，影響的不只是房價預期，也會牽動房貸壓力、持有成本、建材與裝修成本，以及買方願不願意在不確定性中做決定。 所以這篇要看的不是預測房價單一方向，而是淡水買方現在該怎麼把風險算進自己的購屋判斷。 通膨如果再起，第一個影響通常不是房價，而是買方壓力感 很多人一談通膨，就直接想到房價會不會上漲。 但對一般自住買方來說，最先有感的通常不是房價本身，而是日常支出與房貸壓力一起變緊。 例如： 油價上升，通勤與交通成本可能變高 物價壓力回來，家庭每月可支配空間變小 市場若擔心通膨持續，利率預期也會變得更敏感 裝潢、家具、建材相關成本，可能讓買後現金流更吃緊 這對淡水買方很重要，因為淡水常見的自住決策，本來就不是只看房價。 很多人看淡水，是在用通勤時間換空間、用總價控制換生活品質，也會在舊市區、捷運周邊、淡海新市鎮之間比較不同取捨。當通膨壓力升高，這些取捨就會變得更現實。 通膨會讓房價上漲嗎？不能只用一個方向看 這是最容易被問到的問題。 通膨確實可能讓部分成本上升，例如建材、工資、裝修、持有與資金成本。但房價不只受成本影響，也會受買方負擔能力、信用管制、交易量與市場信心影響。 內政部在  2025 年 11 月 28 日  發布的 114 年第 2 季住宅價格指數資料中指出，全國住宅價格指數已連續 2 季下跌，交易量也較去年同季減少約 3 成，整體房市延續降溫趨勢。這代表當前市場不是單純「成本上升就直接反映價格」，買方觀望、信用管制與交易動能偏弱，也會壓住市場節奏。 所以比較完整的看法是： 通膨可能推升成本，但如果買方負擔能力跟不上，房價不一定能無條件往上轉嫁。 對淡水自住買方來說，真正要看的不是「...

  房市降溫後，淡水買方現在該觀望、比價，還是開始談條件？ 最近很多人在看淡水時，心裡其實都卡著同一題： 現在房市降溫了，我到底該繼續等，還是開始認真談條件？ 這題會變得越來越常見，不是因為大家突然不買了，而是市場節奏明顯變了。 依內政部最新發布， 114 年第 2 季全國住宅價格指數為 148.65，較上季微跌 0.26%，已連續 2 季下跌；同季全國建物買賣登記量 6 萬 7,050 戶，較去年同季減少約 3 成。  這表示現在市場確實比前一段時間冷靜很多，買方觀望、比價、慢慢看的情況都更明顯。 但先講結論： 房市降溫，不等於所有買方都應該繼續等；比較準確的說法是，現在比起盲目追價，更適合回到產品條件、生活需求與談判空間本身。 對淡水買方來說，這反而是比較適合重新把條件看清楚的時間點。 房市降溫，現在到底降的是什麼？ 很多人一聽到房市降溫，會直接聯想到「價格是不是開始大跌」。 但從目前官方資料來看，更明顯的其實是 交易量先降、買方心態先轉保守、價格開始收斂甚至轉為小幅下修 ，而不是每個區域、每種產品都同步大跌。 依內政部  2025 年 9 月 4 日  與  2025 年 11 月 28 日  的說明，市場降溫主要反映在幾件事： 建物買賣登記量持續下滑 購屋者觀望保守 價格從前一波快速上升，轉成收斂甚至連續 2 季微跌 信用管制與總量控管讓買方進場更保守 所以現在不是「全面便宜」，而是： 市場從前一段追價節奏，進入比較需要比產品、比條件、比現金流承受能力的階段。 淡水買方在這種時候，為什麼不能只看房價？ 因為淡水本來就不是一個只靠單價決定的區域。 很多買方看淡水，本來就在比較這些事： 總價能不能壓在可負擔範圍 通勤能不能接受 舊市區、捷運周邊、淡海新市鎮哪裡更適合自己 想換到的是空間、生活感，還是更穩的自住條件 所以在房市降溫時，淡水買方最容易出現兩種誤判： 1. 以為現在一定還會再更便宜，所以先完全不看 這種想法最大的問題是，你可能等到的不是更好的價格，而是錯過本來就適合自己的產品。 2. 以為降溫就代表每一間都能大砍價 也不一定。產品條件、屋況、區段、屋主資金狀況，都會影響談價空間。 淡水不同區段、不同型態的產品，談判邏輯本來就不一樣。 所以現在更重要的，不是問「會不會再跌」，而是問： 如果現在市場...

  新青安到 2026 年 7 月 31 日前，淡水首購族該現在決定嗎？ 如果你最近正在看淡水，而且本來就有首購打算，那新青安到  2026 年 7 月 31 日  這個時間點，確實值得放進考量。 但它比較像是一個「要不要提早把條件算清楚」的提醒，不是叫你因為補貼快到期就急著買。 先講結論： 新青安的時效，會影響首購族的貸款成本與評估節奏，但要不要現在決定，還是得回到你的預算、通勤、自住需求，還有淡水哪一區比較適合你。 如果你只是因為怕錯過政策，就硬把自己推進過緊的房貸，後面住起來壓力反而更大。 但如果你本來就已經在看房，而且條件也差不多成熟，那現在提早把財務和區域判斷做完整，會比拖到最後一刻才開始看來得穩。 新青安到期，真正影響的是什麼？ 依內政部國土管理署  2024 年 11 月 13 日  的說明，新青安貸款的 1.5 碼補貼期間，是從  2023 年 8 月 1 日到 2026 年 7 月 31 日 。 也就是說，現在對很多首購族來說，最現實的差別是： 每月房貸支出可能不同 前幾年資金壓力的感受會不同 原本勉強可負擔的總價，可能會變得更緊 看房與決定的時間節奏，會被政策時間點推著走 但這裡要提醒一件很重要的事： 政策到期，不等於 2026 年 8 月 1 日之後就完全不能買；真正改變的是你能不能用比較輕的條件去承接那筆房貸。 所以這題不該被理解成「現在不買就沒機會」，而是「現在如果要看，就應該把自己的財務條件看得更清楚」。 淡水首購族，為什麼特別容易被新青安影響？ 因為淡水本來就是很多首購族會放進名單的區域。 原因通常不是單純因為便宜，而是首購族在看淡水時，常常會同時在意幾件事： 房貸不要壓太緊 希望空間比租屋完整 想找比較能住 3 到 5 年以上的地方 預算有限，但又不想只買到很勉強的產品 而新青安剛好會影響的，就是這種「房貸壓力差一點點，整體決策就會差很多」的情況。 尤其在淡水，很多買方不是單純問「買不買得起」，而是問： 如果住舊市區，機能比較成熟，但產品怎麼選？ 如果看淡海新市鎮，空間條件比較完整，但通勤能不能接受？ 如果現在用新青安還能撐得住，那政策結束後會不會差很多？ 所以這題和淡水的關聯，不是表面上的「有政策就快買」，而是淡水本來就屬於首購族會精算貸款與生活條件的區域。 新青安結束前，首...