鈞凱的淡水買房百科｜首購、退休、香港移居置產的全方位攻略

房屋稅 2.0 加上自住設籍，買淡水前你要先算哪些持有成本？ 不能只看房貸——淡水在地仲介張鈞凱帶你把稅負、管理費、車位、通勤一次算清楚 📅 發布日期：2026/04/13　｜　✍️ 作者：張鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：淡水、新北市 📌 目錄 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 房屋稅 2.0 之後，自住不是只看有沒有住 新北市 115 年期房屋稅，要注意哪些數字？ 申報期限已過，現在還能做什麼？ 買淡水前，除了房屋稅還要算哪些持有成本？ 哪些淡水買方最需要先注意？ 常見問題 Q&A 鈞凱的觀點 一、買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 很多買方看淡水時，前面都很認真算房貸。但真正入住之後，會讓壓力跑出來的，常常不是只有月付房貸。 我最近比較常提醒自住買方的是： 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」，還要問「我買了之後，是不是能用自住條件穩定持有」。 因為房屋稅 2.0 之後，自住房屋不再只是主觀覺得「我有住」就好，還要看設籍、實際居住、全國持有戶數，以及房屋有沒有出租或營業使用。 尤其你如果正在比較舊市區、捷運周邊、淡海新市鎮，或是打算先買後搬、買給家人住、換屋過來，這些條件都會影響你買後的持有成本。 二、房屋稅 2.0 之後，自住不是只看有沒有住 依財政部 2024 年 4 月 25 日修正、並自 2024 年 7 月 1 日施行的《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》，自住房屋要同時符合以下四個條件： ✅ 房屋無出租或供營業情形 ✅ 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 ✅ 於該屋辦竣戶籍登記 ✅ 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內 這裡最容易被忽略的是「 戶籍 」。 以前很多人比較直覺地想：我買來自己住，應該就算自住吧？但現在如果要適用自住優惠稅率，設籍這件事不能放到最後才想。 淡水常見幾種容易踩到的情況： 情況 潛在風險 先買，過幾個月再搬 設籍未完成，暫時無法適用自住稅率 先裝潢，戶籍還沒遷 同上，裝修期間可能被課非自住 買給父母或子女住 需確認是否為直系親屬...

 2026年報稅有兩個重點： 所得稅與房屋稅。 如果你的薪資和前年差不多， 👉 今年繳的稅「不一定會一樣」，甚至有些人會變多。 另外一個更容易被忽略的是： 👉 房屋稅如果沒有申請自用住宅，稅金可能差到2～4倍。 這篇幫你快速整理： ✔ 為什麼今年所得稅可能變多 ✔ 房屋稅沒申請會差多少 ✔ 哪些人一定要特別注意 💰【一、為什麼今年所得稅可能變多？】 很多人會直覺認為： 👉 收入沒變，稅應該也差不多 但實際上不是這樣。 👉 今年所得稅變多，很多情況不是收入變高，而是扣除額與制度調整造成的。 例如： 扣除額結構變動 適用級距改變 部分減免條件不同 👉 所以即使收入一樣，實際稅額還是可能增加。 🏠【二、房屋稅沒申請自用，差多少？】 這是我最常遇到的問題，也是最多人忽略的👇 👉 房屋稅是否為「自用住宅」，會直接影響稅率。 簡單講： ✔ 自用住宅：較低稅率 ❌ 非自用：稅率提高 👉 實務上差距通常不是幾千，而是直接差到數萬元。 甚至有些情況會到： 👉 2倍～4倍的差距 ⚠️【三、最常見的錯誤（很多人中）】 我實際遇到很多案例是： 👉 人住在裡面，但沒有申請自用住宅 原因通常是： 不知道要申請 以為自動就是自用 過戶後沒重新辦理 👉 這種情況最容易白白多繳稅。 📅【四、今年最重要提醒】 👉 房屋稅「自用住宅申請」通常有時間限制 如果錯過： 👉 當年度就會直接用較高稅率計算 🔥【關鍵結論】 👉 今年報稅最容易出現的狀況，不是算錯，而是「用錯條件」。 尤其是房屋稅： 👉 有沒有申請自用，差的不是一點點，而是倍數差距。 💬【結尾】 如果你不確定自己的房屋是不是自用住宅， 其實錯用的情況非常常見，而且金額差異不小。 我最近就遇到幾個案例， 👉 都是「實際自住，但沒有申請」，白白多繳不少。 如果你是淡水這一帶， 👉 可以私訊我，我可以幫你快速看一下你的狀況，避免多繳冤枉錢。