鈞凱的淡水買房百科｜首購、退休、香港移居置產的全方位攻略

房屋稅 2.0 加上自住設籍，買淡水前你要先算哪些持有成本？ 不能只看房貸——淡水在地仲介張鈞凱帶你把稅負、管理費、車位、通勤一次算清楚 📅 發布日期：2026/04/13　｜　✍️ 作者：張鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：淡水、新北市 📌 目錄 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 房屋稅 2.0 之後，自住不是只看有沒有住 新北市 115 年期房屋稅，要注意哪些數字？ 申報期限已過，現在還能做什麼？ 買淡水前，除了房屋稅還要算哪些持有成本？ 哪些淡水買方最需要先注意？ 常見問題 Q&A 鈞凱的觀點 一、買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 很多買方看淡水時，前面都很認真算房貸。但真正入住之後，會讓壓力跑出來的，常常不是只有月付房貸。 我最近比較常提醒自住買方的是： 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」，還要問「我買了之後，是不是能用自住條件穩定持有」。 因為房屋稅 2.0 之後，自住房屋不再只是主觀覺得「我有住」就好，還要看設籍、實際居住、全國持有戶數，以及房屋有沒有出租或營業使用。 尤其你如果正在比較舊市區、捷運周邊、淡海新市鎮，或是打算先買後搬、買給家人住、換屋過來，這些條件都會影響你買後的持有成本。 二、房屋稅 2.0 之後，自住不是只看有沒有住 依財政部 2024 年 4 月 25 日修正、並自 2024 年 7 月 1 日施行的《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》，自住房屋要同時符合以下四個條件： ✅ 房屋無出租或供營業情形 ✅ 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 ✅ 於該屋辦竣戶籍登記 ✅ 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內 這裡最容易被忽略的是「 戶籍 」。 以前很多人比較直覺地想：我買來自己住，應該就算自住吧？但現在如果要適用自住優惠稅率，設籍這件事不能放到最後才想。 淡水常見幾種容易踩到的情況： 情況 潛在風險 先買，過幾個月再搬 設籍未完成，暫時無法適用自住稅率 先裝潢，戶籍還沒遷 同上，裝修期間可能被課非自住 買給父母或子女住 需確認是否為直系親屬...

藍海線二期銜接淡江大橋後，淡水哪些站點生活圈值得重新看？ 不只是「交通利多」四個字——淡水在地仲介張鈞凱帶你看懂5大生活圈的真實取捨 📅 發布日期：2026/04/12　｜　✍️ 作者：張鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：淡水 📌 目錄 這題值得看，但不能只用「交通利多」帶過 先釐清：藍海線二期不是淡江大橋，也不是淡海新市鎮內部線 站點生活圈 1：捷運淡水站銜接圈 站點生活圈 2：金色水岸與觀潮廣場生活圈 站點生活圈 3：中正路與老街邊界生活圈 站點生活圈 4：漁人碼頭與沙崙銜接圈 站點生活圈 5：淡海新市鎮大型社區生活圈 淡海線二期的真正意義：重新排序，而不是直接利多 常見問題 Q&A 鈞凱的在地觀點 一、這題值得看，但不能只用「交通利多」帶過 如果你最近在看淡水，看到淡海線二期、淡江大橋這些新聞，最容易冒出的問題通常是： 哪一區會比較有感？現在是不是要重新看淡水的區段？ 這題值得認真看，但不要只用「交通利多」四個字帶過。 因為藍海線二期不是單純一條線，也不是只影響淡海新市鎮。依新北市政府捷運工程局資料，淡海輕軌藍海線第二期修正方案路線從捷運淡水站後方廣場出發，沿金色水岸環河道路，行經觀潮廣場，再彎入中正路，續行至淡水漁人碼頭，銜接一期路網， 路線長約 3.32 公里，規劃 6 座平面車站 。 先期工程已於 2025 年下半年開工，優先處理淡江大橋與淡水端交會處的交通介面，包含軌道鋪設、道路拓寬與管線遷移等工程，目的之一是降低未來重複施工對交通造成的衝擊。值得注意的是， 主體工程目前仍待行政院核定，核定後預計 5 年完工 ，這是評估時需要納入的現實時間軸。 所以這題真正該看的不是「房價會不會馬上反應」，而是：淡水不同生活圈的移動邏輯，會不會因為軌道路網銜接而被重新排序。 二、先釐清：藍海線二期不是淡江大橋，也不是淡海新市鎮內部線 這點要先講清楚，因為很多人容易把這三件事混在一起： 🌉 淡江大橋 ：跨河交通建設，重點在淡水、八里與台 61 線等聯外動線 🚈 藍 海線二期 ：淡水端軌道路網銜接，把捷運淡水站、河岸、中正路、漁人碼頭與已通車的一期路網串起來 🏘️ 淡海新市鎮內部生活 ：要看最後一哩路、輕軌銜接、生活機能...

 2026年報稅有兩個重點： 所得稅與房屋稅。 如果你的薪資和前年差不多， 👉 今年繳的稅「不一定會一樣」，甚至有些人會變多。 另外一個更容易被忽略的是： 👉 房屋稅如果沒有申請自用住宅，稅金可能差到2～4倍。 這篇幫你快速整理： ✔ 為什麼今年所得稅可能變多 ✔ 房屋稅沒申請會差多少 ✔ 哪些人一定要特別注意 💰【一、為什麼今年所得稅可能變多？】 很多人會直覺認為： 👉 收入沒變，稅應該也差不多 但實際上不是這樣。 👉 今年所得稅變多，很多情況不是收入變高，而是扣除額與制度調整造成的。 例如： 扣除額結構變動 適用級距改變 部分減免條件不同 👉 所以即使收入一樣，實際稅額還是可能增加。 🏠【二、房屋稅沒申請自用，差多少？】 這是我最常遇到的問題，也是最多人忽略的👇 👉 房屋稅是否為「自用住宅」，會直接影響稅率。 簡單講： ✔ 自用住宅：較低稅率 ❌ 非自用：稅率提高 👉 實務上差距通常不是幾千，而是直接差到數萬元。 甚至有些情況會到： 👉 2倍～4倍的差距 ⚠️【三、最常見的錯誤（很多人中）】 我實際遇到很多案例是： 👉 人住在裡面，但沒有申請自用住宅 原因通常是： 不知道要申請 以為自動就是自用 過戶後沒重新辦理 👉 這種情況最容易白白多繳稅。 📅【四、今年最重要提醒】 👉 房屋稅「自用住宅申請」通常有時間限制 如果錯過： 👉 當年度就會直接用較高稅率計算 🔥【關鍵結論】 👉 今年報稅最容易出現的狀況，不是算錯，而是「用錯條件」。 尤其是房屋稅： 👉 有沒有申請自用，差的不是一點點，而是倍數差距。 💬【結尾】 如果你不確定自己的房屋是不是自用住宅， 其實錯用的情況非常常見，而且金額差異不小。 我最近就遇到幾個案例， 👉 都是「實際自住，但沒有申請」，白白多繳不少。 如果你是淡水這一帶， 👉 可以私訊我，我可以幫你快速看一下你的狀況，避免多繳冤枉錢。

2026 北北基桃重劃區選購全攻略：青埔、林口、淡海、三峽、七堵房價與機能深度評比 淡水在地仲介鈞凱帶你一次比清楚：5大重劃區評分、房價、適合族群全解析 📅 發布日期：2026/03/17　｜　✍️ 作者：鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：北北基桃 📌 目錄 為什麼要比較這5個重劃區？ 重劃區 01｜淡海新市鎮（新北市・淡水區） 重劃區 02｜林口新市鎮（新北市・林口區） 重劃區 03｜北大特區（新北市・三峽區） 重劃區 04｜青埔特區（桃園市・中壢區） 重劃區 05｜七堵暖暖（基隆市・七堵區） 5大重劃區評分總比較 常見問題 Q&A 鈞凱的在地觀點 一、為什麼要比較這5個重劃區？ 近年來台北市房價居高不下，越來越多首購族、換屋族把目光轉向北北基桃的重劃區。但選擇多了，反而容易迷失—— 「青埔好還是林口好？淡海會不會太遠？七堵值得買嗎？」 這篇文章，我把北北基桃 5 大重劃區從綠覆環境、生活機能、房價 C/P、交通展望四個面向逐一評分，幫你一次比清楚，找到最適合自己的區域。 二、重劃區 01｜淡海新市鎮（新北市・淡水區） 評分項目 分數 🌿 綠覆環境 9.2 （五區最佳） 🏪 生活機能 5.2（發展中） 💰 房價 C/P 8.6 🚇 交通展望 6.8 🌿 綠覆環境：五區最佳 ✅ 海岸景觀、公司田溪步道 ✅ 藍海大道、新市鎮大型公園 ✅ 棟距寬、陽台真的能用 ・東北季風強，鹽蝕明顯 ・冬季潮濕、風大 🏪 生活機能：發展中 ✅ 家樂福、馬偕、麥當勞 ✅ 慢活節奏，海邊步道輕軌 ✅ 適合有小孩、寵物家庭 ・二期、濱海區待完善 ・夜間娛樂選項少 🚇 交通狀況：通勤 45～75 分 ✅ 淡海輕軌綠山線已通 ✅ 2025 淡江大橋完工 ✅ 2029 淡北道路→北投士林 ・台二線尖峰易塞 ・2029前交通仍是硬傷 📈 增值潛力：長線看好 ✅ 低基期，建設題材豐富 ✅ 2024人口增5,808，北北基桃最多 ✅ 交通兌現前補漲空間大 ・供給量大，流...

淡海新市鎮二期＋淡海科學城完整解析：30年規劃，2026年最新進度一次看懂 淡水在地仲介鈞凱帶你了解：這塊土地的過去、現在與未來，對你買房決策的真實影響 📅 發布日期：2026/03/16　｜　✍️ 作者：鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：淡水、淡海新市鎮 📌 目錄 淡海新市鎮的起源：為什麼30年前就開始規劃？ 一期開發回顧：早期為何發展不如預期？ 二期計畫現況：2026年最新進度 淡海科學城是什麼？對淡水的真實影響 交通建設正在改變淡水 淡海新市鎮房價現況 常見問題 Q&A 鈞凱的在地觀點 一、淡海新市鎮的起源：為什麼30年前就開始規劃？ 很多人來淡水看房時都會問：「淡海新市鎮二期到底會不會開發？淡海科學城又是什麼？」 這兩個問題，都要從 30 多年前的都市計畫說起。 1990 年代台北房價快速攀升，政府希望在台北外圍建立新的生活城市，紓解都會區的居住壓力。淡海新市鎮因此誕生，位於新北市淡水區北端，整個計畫面積約 1,748 公頃 。 當時的規劃目標包含三個核心方向：容納約 30 萬人口、建立完整生活機能，以及結合住宅、商業與產業發展。 二、一期開發回顧：早期為何發展不如預期？ 1994 年，淡海新市鎮 一期開發（約 446 公頃） 正式啟動，內容涵蓋土地徵收、道路基礎建設、示範國宅與公共設施，是一個完整的城市型重劃區規劃。 加上淡水本身擁有山景、海景、河岸景觀，理論上具備優質的生活條件。 然而，早期發展速度不如預期， 關鍵原因只有一個：交通。 當時沒有淡海輕軌、沒有淡江大橋，對外交通主要依賴淡水捷運線與中正東路，導致許多居民每日通勤時間過長。人口移入速度遠低於預期，2006 年前後，新市鎮後續開發甚至一度暫停。 三、二期計畫現況：2026 年最新進度 2012 年，中央政府重新啟動 淡海新市鎮二期計畫 ，總面積約 1,168 公頃，分為兩個區域： 區域 面積 規劃重點 二期一區 約 662 公頃 住宅、商業、產業專區，預估人口 11 萬 二期二區 約 505 公頃 低碳生態城市概念 整體規劃以 低碳...