鈞凱的淡水買房百科｜首購、退休、香港移居置產的全方位攻略

  ✍️【內文】 🧠 央行放寬第二戶貸款，現在可以買房了嗎？ 近期央行釋出房市鬆綁訊號，其中最受關注的是： 👉 第二戶貸款成數調升。 這代表一件事： 👉 部分買方的資金壓力下降，進場門檻變低。 但要注意的是： 👉 這並不代表房市全面轉多，而是針對特定族群的調整。 這篇幫你快速看懂： ✔ 第二戶貸款成數調整了什麼 ✔ 哪些人影響最大 ✔ 房價會不會因此上漲 ✔ 現在到底適不適合進場 🏦 一、這次央行調整了什麼？ 簡單講，這次政策重點在於： 👉 第二戶貸款的成數提高 也就是說： 自備款壓力下降 可貸金額提高 資金運用更有彈性 👉 對原本卡在「資金門檻」的族群，是明顯利多。 👥 二、哪些人影響最大？ 這次政策不是全面利多，而是「有選擇性的影響」。 主要影響三種人： 1️⃣ 想買第二戶的自住族 例如換屋、幫家人置產 👉 壓力會比之前小很多 2️⃣ 長期置產型買方 這類族群本來就在看市場 👉 現在只是更容易出手 3️⃣ 投資型買方（但不會全面回來） 👉 成數提高確實有吸引力 但仍會受到： 利率 租金報酬率 影響 👉 所以不會出現全面投資客回流的狀況 📉 三、房價會因此上漲嗎？ 這是最多人關心的問題👇 👉 短期內，房價不一定會直接上漲。 但會發生一件事： 👉 市場信心回穩 更關鍵的是： 👉 影響房價的核心，仍然是利率與供給，而不是單一政策。 👉 我會這樣判斷： ❌ 不會因為這個政策「直接大漲」 ✔ 但會「減少下跌壓力」 ✔ 讓觀望買方開始重新評估進場 📍 四、我在淡水市場看到的變化（第一線觀察） 從實際帶看的狀況來看，最近已經出現一些變化： 👉 開始有客戶詢問「第二戶貸款」 👉 原本觀望的族群開始回來看房 👉 但成交量並沒有明顯爆發 👉 這代表一件事： 👉 市場正在「從觀望 → 試探」，但還沒有進入全面上攻。 🔥 關鍵結論（重點整理） 👉 這次央行政策，不是讓房市大漲，而是降低市場壓力。 你可以這樣理解： ✔ 對「想進場但卡資金的人」是利多 ✔ 對整體市場是「止跌訊號」 ❌ 但還不到全面多頭 💬 如果你正在考慮第二戶（重要） 如果你剛好...

淡海新市鎮二期＋淡海科學城完整解析：30年規劃，2026年最新進度一次看懂 淡水在地仲介鈞凱帶你了解：這塊土地的過去、現在與未來，對你買房決策的真實影響 📅 發布日期：2026/03/16　｜　✍️ 作者：鈞凱（淡水在地房產專家）　｜　📍 地區：淡水、淡海新市鎮 📌 目錄 淡海新市鎮的起源：為什麼30年前就開始規劃？ 一期開發回顧：早期為何發展不如預期？ 二期計畫現況：2026年最新進度 淡海科學城是什麼？對淡水的真實影響 交通建設正在改變淡水 淡海新市鎮房價現況 常見問題 Q&A 鈞凱的在地觀點 一、淡海新市鎮的起源：為什麼30年前就開始規劃？ 很多人來淡水看房時都會問：「淡海新市鎮二期到底會不會開發？淡海科學城又是什麼？」 這兩個問題，都要從 30 多年前的都市計畫說起。 1990 年代台北房價快速攀升，政府希望在台北外圍建立新的生活城市，紓解都會區的居住壓力。淡海新市鎮因此誕生，位於新北市淡水區北端，整個計畫面積約 1,748 公頃 。 當時的規劃目標包含三個核心方向：容納約 30 萬人口、建立完整生活機能，以及結合住宅、商業與產業發展。 二、一期開發回顧：早期為何發展不如預期？ 1994 年，淡海新市鎮 一期開發（約 446 公頃） 正式啟動，內容涵蓋土地徵收、道路基礎建設、示範國宅與公共設施，是一個完整的城市型重劃區規劃。 加上淡水本身擁有山景、海景、河岸景觀，理論上具備優質的生活條件。 然而，早期發展速度不如預期， 關鍵原因只有一個：交通。 當時沒有淡海輕軌、沒有淡江大橋，對外交通主要依賴淡水捷運線與中正東路，導致許多居民每日通勤時間過長。人口移入速度遠低於預期，2006 年前後，新市鎮後續開發甚至一度暫停。 三、二期計畫現況：2026 年最新進度 2012 年，中央政府重新啟動 淡海新市鎮二期計畫 ，總面積約 1,168 公頃，分為兩個區域： 區域 面積 規劃重點 二期一區 約 662 公頃 住宅、商業、產業專區，預估人口 11 萬 二期二區 約 505 公頃 低碳生態城市概念 整體規劃以 低碳...

【房市真相】打開房仲網站就心涼？為什麼市場「冷颼颼」，精華區價格卻紋風不動 淡水在地仲介7年觀察：這波「盤整」背後，藏著你不能錯過的入場訊號 📅 發布日期：2026/03/15　｜　✍️ 作者：鈞凱　｜　📍 地區：淡水 📌 目錄 你是不是也有這個感覺？ 市場「冷卻」的真相：這是障眼法 我的立場：自住客，現在不是觀望的時候 給你的一句真心話 我想聽聽你的想法 一、你是不是也有這個感覺？ 每次打開房仲網站，看到那些數字，是不是就心涼半截？ 明明市場感覺冷颼颼，新聞報導都說買氣急凍，但真正想買的精華區塊，價格卻紋風不動，甚至還在往上爬。 這種「新聞說一套、實際走一套」的落差，讓很多想買房的朋友感到前所未有的焦慮與困惑—— 「到底現在能買嗎？還是再等等？」 這個問題，我每週至少被問到十幾次。 二、市場「冷卻」的真相：這是障眼法 以我在淡水深耕 7 年的觀察，表面現象背後，藏著更深層的訊息。 很多人說的「市場冷卻」，其實是個 障眼法 。 是的，交易量可能萎縮，投資客退場了——但真正的「自住剛需」從未消失，特別是在這幾類地段： ✅ 人口紅利區 ：持續有新住民移入的生活機能圈 ✅ 交通利多區 ：捷運、快速道路加持的通勤友善地段 ✅ 明星學區 ：家長願意溢價的優質教育環境 ✅ 產業聚落旁 ：就業需求穩定支撐租購市場 為什麼這些地段價格「跌不下來」？ 關鍵在於 供給端的結構性限制 ： 因素 現況 營建成本 持續攀升，新案開價居高不下 土地取得 越來越難，精華區幾近無地可蓋 屋主心態 資金雄厚者寧可惜售，不願賤賣資產 新屋供給 無法無限量釋出，稀缺性持續存在 這就造成了一個「 表面冷淡，實則價硬 」的怪異現象。 你看到的是總體交易數據的鈍化，我看到的是微型市場的韌性，與悄悄墊高的 地板價 。 這不是投資客在炒作——這是供需基本面在支撐，甚至是在推升。 三、我的立場：自住客，現在不是觀望的時候 說到這裡，我想直接給你一句真心話： 如果你是 自住客 ，而且已經有明確的區域和預算， 現在真...