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淡江大橋通車前活動整理:4/18、4/19 到淡水要注意交管、停車、補水與行程安排

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淡江大橋通車前活動整理:4/18、4/19 到淡水要注意交管、停車、補水與行程安排 從路跑、自行車到星空音樂會——淡水在地仲介張鈞凱幫你把時間、交管、停車一次整理清楚 📅 發布日期:2026/04/14 | ✍️ 作者:張鈞凱(淡水在地房產專家) | 📍 地區:淡水、八里 📌 目錄 這個週末來淡水,先看這裡 通車前活動完整時間表 4/18 交通最複雜,這樣安排最省力 停車建議:淡水端與八里端分開看 補水與餐飲:不要等口渴才找 看房的人:這天其實是觀察好機會 常見問題 Q&A 鈞凱的在地觀點 一、這個週末來淡水,先看這裡 這個週末如果你要來淡水,我會先提醒一件事: 不要只看活動時間,交通管制要一起看。 尤其 4 月 18 日,不是下午路跑才開始影響交通,上午淡水市區就有福佑宮遶境交管。如果你打算先去老街、福佑宮、市區吃東西,再去漁人碼頭或淡江大橋周邊,時間真的要多抓一點。 淡江大橋預計 2026 年 5 月 12 日正式通車,通車前這段時間新北市與相關單位安排了一系列活動。但我會建議不要全部擠在 4/18、4/19 這兩天。 二、通車前活動完整時間表 日期 活動 重點說明 4/14 建築美學與城市設計論壇 偏工程與城市設計討論,對一般出遊民眾影響較小 4/18 淡江大橋路跑活動 21K、10K、5K,起終點漁人碼頭廣場;同日早上有福佑宮遶境交管 4/19 淡江大橋自行車活動 49K、20K,使用淡江大橋與周邊路線;僅限報名者上橋 4/25 好朋友來瞧橋健行 08:30~13:00,9:30 起走;未報名路跑自行車者可考慮這天 4/26 在一起,走上橋大遊行 地方踩街、展演與攤位活動 5/2 星空音樂會 夜間活動,結合淡江大橋河岸夜景 5/3 我和大橋在一起 躺椅區、野餐區、美食區與舞台,親子休閒型活動 5/9 ...

房屋稅 2.0 加上自住設籍,買淡水前你要先算哪些持有成本?

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房屋稅 2.0 加上自住設籍,買淡水前你要先算哪些持有成本? 不能只看房貸——淡水在地仲介張鈞凱帶你把稅負、管理費、車位、通勤一次算清楚 📅 發布日期:2026/04/13 | ✍️ 作者:張鈞凱(淡水在地房產專家) | 📍 地區:淡水、新北市 📌 目錄 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 房屋稅 2.0 之後,自住不是只看有沒有住 新北市 115 年期房屋稅,要注意哪些數字? 申報期限已過,現在還能做什麼? 買淡水前,除了房屋稅還要算哪些持有成本? 哪些淡水買方最需要先注意? 常見問題 Q&A 鈞凱的觀點 一、買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」 很多買方看淡水時,前面都很認真算房貸。但真正入住之後,會讓壓力跑出來的,常常不是只有月付房貸。 我最近比較常提醒自住買方的是: 買淡水不能只問「貸款繳不繳得出來」,還要問「我買了之後,是不是能用自住條件穩定持有」。 因為房屋稅 2.0 之後,自住房屋不再只是主觀覺得「我有住」就好,還要看設籍、實際居住、全國持有戶數,以及房屋有沒有出租或營業使用。 尤其你如果正在比較舊市區、捷運周邊、淡海新市鎮,或是打算先買後搬、買給家人住、換屋過來,這些條件都會影響你買後的持有成本。 二、房屋稅 2.0 之後,自住不是只看有沒有住 依財政部 2024 年 4 月 25 日修正、並自 2024 年 7 月 1 日施行的《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》,自住房屋要同時符合以下四個條件: ✅ 房屋無出租或供營業情形 ✅ 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用 ✅ 於該屋辦竣戶籍登記 ✅ 本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內 這裡最容易被忽略的是「 戶籍 」。 以前很多人比較直覺地想:我買來自己住,應該就算自住吧?但現在如果要適用自住優惠稅率,設籍這件事不能放到最後才想。 淡水常見幾種容易踩到的情況: 情況 潛在風險 先買,過幾個月再搬 設籍未完成,暫時無法適用自住稅率 先裝潢,戶籍還沒遷 同上,裝修期間可能被課非自住 買給父母或子女住 需確認是否為直系親屬...

藍海線二期銜接淡江大橋後,淡水哪些站點生活圈值得重新看?

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藍海線二期銜接淡江大橋後,淡水哪些站點生活圈值得重新看? 不只是「交通利多」四個字——淡水在地仲介張鈞凱帶你看懂5大生活圈的真實取捨 📅 發布日期:2026/04/12 | ✍️ 作者:張鈞凱(淡水在地房產專家) | 📍 地區:淡水 📌 目錄 這題值得看,但不能只用「交通利多」帶過 先釐清:藍海線二期不是淡江大橋,也不是淡海新市鎮內部線 站點生活圈 1:捷運淡水站銜接圈 站點生活圈 2:金色水岸與觀潮廣場生活圈 站點生活圈 3:中正路與老街邊界生活圈 站點生活圈 4:漁人碼頭與沙崙銜接圈 站點生活圈 5:淡海新市鎮大型社區生活圈 淡海線二期的真正意義:重新排序,而不是直接利多 常見問題 Q&A 鈞凱的在地觀點 一、這題值得看,但不能只用「交通利多」帶過 如果你最近在看淡水,看到淡海線二期、淡江大橋這些新聞,最容易冒出的問題通常是: 哪一區會比較有感?現在是不是要重新看淡水的區段? 這題值得認真看,但不要只用「交通利多」四個字帶過。 因為藍海線二期不是單純一條線,也不是只影響淡海新市鎮。依新北市政府捷運工程局資料,淡海輕軌藍海線第二期修正方案路線從捷運淡水站後方廣場出發,沿金色水岸環河道路,行經觀潮廣場,再彎入中正路,續行至淡水漁人碼頭,銜接一期路網, 路線長約 3.32 公里,規劃 6 座平面車站 。 先期工程已於 2025 年下半年開工,優先處理淡江大橋與淡水端交會處的交通介面,包含軌道鋪設、道路拓寬與管線遷移等工程,目的之一是降低未來重複施工對交通造成的衝擊。值得注意的是, 主體工程目前仍待行政院核定,核定後預計 5 年完工 ,這是評估時需要納入的現實時間軸。 所以這題真正該看的不是「房價會不會馬上反應」,而是:淡水不同生活圈的移動邏輯,會不會因為軌道路網銜接而被重新排序。 二、先釐清:藍海線二期不是淡江大橋,也不是淡海新市鎮內部線 這點要先講清楚,因為很多人容易把這三件事混在一起: 🌉 淡江大橋 :跨河交通建設,重點在淡水、八里與台 61 線等聯外動線 🚈 藍 海線二期 :淡水端軌道路網銜接,把捷運淡水站、河岸、中正路、漁人碼頭與已通車的一期路網串起來 🏘️ 淡海新市鎮內部生活 :要看最後一哩路、輕軌銜接、生活機能...

先買後賣換屋到淡水,最容易卡住的是貸款,還是現金流?

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  先買後賣換屋到淡水,最容易卡住的是貸款,還是現金流? 最近有些換屋族看淡水時,心裡其實不是只在想「淡水哪一區比較適合」,而是卡在另一個更現實的問題: 我如果先買淡水,再賣原本的房子,中間這段資金扛得住嗎? 這題很常見。 尤其是從台北或新北其他區想換到淡水的人,很多不是完全沒房,而是想用原本的房子換更適合現在家庭生活的空間。 可能是想從小坪數換到比較完整的三房, 可能是想把生活節奏放慢一點, 也可能是覺得淡水、淡海新市鎮這類區域,總價和空間條件比較接近自己的自住需求。 但真正開始算的時候,問題通常不只是一句「貸款能不能過」。 更精準地說: 先買後賣換屋,最容易卡住的不是單一貸款規則,而是貸款條件、舊屋出售時程、雙邊房貸、裝修入住成本一起擠在同一段時間。 如果這段沒有先算清楚,淡水房子看到了,條件也喜歡,後面反而容易卡在現金流。 先買後賣換屋,現在央行協處重點是什麼? 先把規則抓清楚。 中央銀行在  2025 年 9 月 8 日  調整實質換屋自住者協處措施,將出售原有房屋期限由原本 1 年延長為  18 個月 。這個調整是因為房市交易降溫後,民眾出售原有房屋時間拉長,或交屋與銀行撥款排程被拉長,造成原本 1 年期限不夠用。 依央行 Q&A,目前常見有兩種情況: 第一種:名下有房屋,但沒有房貸,想申辦第 1 戶購屋貸款。 如果屬於實質換屋自住需求,並和承貸金融機構切結約定,應於撥款後 18 個月內出售名下原有房屋並完成產權移轉登記,則可適用協處措施。 第二種:名下已有 1 戶房貸,想申辦第 2 戶購屋貸款。 如果屬於實質換屋自住需求,並和承貸金融機構切結約定,應於第 2 戶購屋貸款撥款後 18 個月內,出售第 1 戶房貸擔保品、完成產權移轉登記、清償債務並塗銷第 1 戶房貸抵押權,則可適用協處措施。 這裡要注意: 18 個月不是叫你可以完全不用管舊屋,而是給實質換屋自住族一段完成出售、清償、塗銷的時間。 如果違反切結事項,可能會面臨取消寬限期、收回相關本金或貸款成數差額、追溯罰息等不利效果。這部分不能當成只是文件流程,要當成資金規劃的一部分。 為什麼從台北換到淡水,最容易卡在現金流? 因為這類換屋族常常會遇到一個兩難。 你如果先賣再買,可能會比較安全,但會有幾個壓力: 賣掉後還沒找到合適淡水物件 中間要租屋或暫住 家庭搬...

房市冷下來,不是每間都好談:淡水買方該怎麼判斷屋主動機與談判空間?

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最近看淡水的買方,常常不是先問哪一區比較好,而是先問: 現在市場冷了,是不是每一間都比較好談? 這題很真實。 因為房市降溫之後,大家自然會覺得買方是不是終於比較有優勢。 但如果你真的在看淡水,我會先提醒一件事: 市場冷下來,不代表每一間都能只靠砍價解決。 真正會影響談判空間的,通常不是一句「現在房市不好」,而是屋主動機、產品條件、屋況、區段、交屋期與付款安排。 先把大背景放一下。內政部在  2025 年 9 月 4 日  指出,114 年第 1 季全國住宅價格指數轉跌,建物買賣登記量也較上季減少 20.5%;到了  2025 年 11 月 28 日 ,內政部再公布住宅價格指數已連續 2 季下跌,全年交易量明顯收縮。這代表市場節奏確實比前一段時間冷靜很多。 但冷靜,不等於每個賣方都會急。 房市降溫,為什麼還是有些房子不好談? 因為市場氣氛只是外層。 真正進到談判桌時,還是要回到個案。 我最近實際接觸下來,買方最容易誤會的一點就是: 把整體市場變冷,直接等同於眼前這間一定好談。 可是真正看房時,常常會遇到幾種不同情況: 屋主根本不急賣,只是先掛著看 屋主有賣意願,但價格心裡還停在去年 屋主願意談,但更在意交屋期或付款節奏 房子本身條件還不錯,所以即使市場冷也不一定讓很多 有些物件空很久,不是因為屋主硬,而是產品本身有明顯問題 所以談判空間這件事,不能只看市場,要看 這間房子為什麼現在還在市場上 。 淡水現在還有一種很明顯的價格心態:先賣未來 另外,淡水現在還有一個很現實的談判背景,就是交通建設題材已經不只停在想像。 像淡江大橋、淡海線二期、淡北道路這些議題,撇開最後到底能帶來多少聯外時間改善不談,至少在目前市場上,很多售屋屋主對這些未來發展都是有期待的。這種期待也會直接反映在價格心態上。 所以你現在會看到一種很典型的情況: 房市整體冷了,但部分屋主的開價還是不低。 原因不是他完全不懂市場,而是他心裡想的不是現在這間房子只值多少,而是: 這個區域未來可能會更好,現在賣不應該太便宜。 換句話說,有些物件現在其實是在用「未來可能更好的淡水」去支撐今天的開價。對買方來說,這就很重要,因為你談的不只是單純的市場冷暖,而是屋主有沒有先把未來預期放進價格裡。 淡北道路與紅樹林價格心態,就是最明顯的例子 這一點如果放到紅樹林一帶來看,會更容易理解。 淡北道路...